Hallo Residentie
Envoyer par email Imprimer
content-picture
Avatarjohanadriaens
Publié le vrijdag 04 maart 2011
**Résumé

De zgn. gesplitste aankoop is sinds een aantal jaren heel populair. Maar in de praktijk duiken allerlei praktische problemen op. Want hoe wordt het voorschot correct betaald? Wat als een appartement “op plan” wordt gekocht, wat met de woonbonus, enz.?  

De zgn. gesplitste aankoop is sinds een aantal jaren heel populair. Maar in de praktijk duiken allerlei praktische problemen op. Want hoe wordt het voorschot correct betaald? Wat als een appartement “op plan” wordt gekocht, wat met de woonbonus, enz.?

 

 

De gesplitste aankoop als populaire techniek

 

De techniek van de gesplitste aankoop komt er in de praktijk op neer dat de ouders en de kinderen elk een deel van de eigendomsrechten op bv. een kustappartement kopen. De eigendomsrechten op het kustappartement worden ‘gesplitst’ in enerzijds het zgn. vruchtgebruik en anderzijds de zgn. blote eigendom. De ouders kopen dus het vruchtgebruik, terwijl de kinderen de zgn. blote eigendom kopen. Doordat er een aanwas van vruchtgebruik bedongen wordt, blijft het volledig vruchtgebruik toebehoren aan de langstlevende van de ouders tot aan diens overlijden. De ouders of de langstlevende kunnen dus heel hun leven in het onroerend goed wonen, het verhuren, enz. Als beide ouders overleden zijn zal het vruchtgebruik uitdoven en automatisch overgaan op de kinderen blote eigenaars. Als de gesplitste aankoop perfect werd uitgevoerd, worden de kinderen dan volledig eigenaar van bv. het kustappartement, zonder één euro successierechten te betalen.

 

Hoe doet u het correct?

 

De techniek van de gesplitste aankoop vereist wel (omwille van het vermoeden van artikel 9 van de successiewet) dat elk zijn deel correct betaalt. Kortom, het is absoluut noodzakelijk dat de kinderen de blote eigendom en de ouders het vruchtgebruik betalen. In de praktijk is het zo dat de kinderen op het moment van de aankoop niet voldoende geld hebben om de blote eigendom te kopen. Dit wordt dan opgelost doordat de ouders eerst aan de kinderen geld schenken. Dit kan via de Belgische notaris (3 % plus ereloon), maar ook via de Nederlandse notaris (± 1.250 euro) of gratis via een bank- of handgift. Sinds een aantal jaren is het voldoende dat de blote eigenaars bewijzen dat het geld geschonken werd vóór de betaling van hun deel van de prijs. In de praktijk betekent dat doorgaans dat u moet kunnen bewijzen dat kinderen het geld hadden op het moment van de notariële akte en niet op de datum van het compromis. U hebt dus tijd tot de notariële akte om een schenking aan de kinderen te doen. 

 

En bij een appartement in opbouw of op plan? 

 

Steeds vaker gebeurt het dat een appartement “op plan” gekocht wordt en dat het appartement dus nog gedeeltelijk of zelfs bijna volledig moet gebouwd worden. Stel dat u een kustappartement “op plan” koopt, dat het bij wijze van spreken voor de helft is afgewerkt en waarbij 50 % van de totale verkoopprijs nu bij aankoop moet betaald worden. De totale verkoopprijs is bv. 400.000 euro en er moet nu bij de aankoop dus 200.000 euro betaald worden. De rest (€ 200.000) moet later in schijven betaald worden naargelang de werken vorderen. Concreet zullen de kinderen moeten bewijzen dat ze hun deel van die 200.000 euro (bv. hun naakte eigendom is 56 % waard) bij de “aankoop” zelf hebben betaald. Belangrijk om weten is dat bij een aankoop op plan deze voorwaarde dus enkel moet vervuld zijn met betrekking tot de aankoop zelf (200.000 euro in ons voorbeeld) en niet met betrekking tot de verdere afwerking. Voor de betaling van de latere schijven die slaan op de verdere afwerking van het appartement (nog 200.000 euro in ons voorbeeld), moeten de kinderen die betaling dus niet meer kunnen bewijzen. 

 

Wordt het voorschot ook gesplist?

 

Bijna altijd wordt een voorschot gevraagd bij het tekenen van het compromis. Stel bv. dat een voorschot van 40.000 euro moet worden betaald. De verhouding vruchtgebruik-blote eigendom is bv. 44 % / 56 % (zie verder). Een mogelijke oplossing is dan dat de ouders 44 % of dus 17.600 euro van het voorschot betalen en het kind 56 % of dus 22.400 euro. Maar in de praktijk is dat niet altijd even praktisch, want dat kind moeten minstens de benodigde geldmiddelen (hier 22.400 euro) hebben staan ten laatste op de datum van het compromis. Niet echt handig als alles heel snel moet gaan en het kind bv. nergens 22.400 heeft staan. De schenking moet dan vooraf nog vlug gebeuren. 

 

Een praktische oplossing bestaat erin dat de ouders het voorschot betalen, maar dan moet er in het compromis duidelijk bijgeschreven worden dat dit voorschot op het prijsaandeel van de vruchtgebruiker moet worden aangerekend. De ouders betalen dan wel het volledige voorschot maar dit wordt dan bij de volledige betaling, zeg maar bij de notariële akte, als het ware verrekend om tot de juiste verhouding (hier 44 % / 56 %) te komen.

 

Hoeveel is het vruchtgebruik waard?

 

De verhouding tussen de waarde vruchtgebruik-blote eigendom moet in principe vastgesteld worden volgens de burgerrechtelijke regels. Uiteraard zal dit gebeuren aan de hand van sterftetabellen, en uiteraard moet die verhouding realistisch zijn. U kunt in deze situatie ook kiezen voor de heel klassieke tabellen van het wetboek successierechten. Het vruchtgebruik wordt dan forfaitair geraamd op 4 % van de waarde van het goed in volle eigendom. Deze 4 % wordt vervolgens vermenigvuldigd met een bepaalde coëfficiënt in functie van de leeftijd van de vruchtgebruiker (bv. coëfficiënt 11 voor iemand tussen 55 en 60 jaar). Dit is nogal een verouderde methode, maar zorgt er wel voor dat de waarde van het vruchtgebruik niet overschat wordt. Het staat u vrij om ook andere tabellen te hanteren die meer up to date zijn (bv. Ledoux). Als beide ouders niet dezelfde leeftijd hebben, dan gaat men voor de berekening uit van de jongste van de 2. In de praktijk laat men trouwens het vruchtgebruik “aanwassen” bij de langstlevende ouder. We treden niet in detail, maar om juridische reden is dat trouwens absoluut aan te raden. 

Eens men de waarde van het vruchtgebruik kent, kent men uiteraard ook de waarde van de blote eigendom. Want volle eigendom (bv. appartement van 400.000 euro) – vruchtgebruik (bv. 44 % of 176.000 euro) = blote eigendom (bv. 56 % of 224.000 euro). Maar u moet er goed voor zorgen dat de blote eigenaar correct zijn aandeel betaalt, en dat de blote eigendom correct d.w.z. niet te laag gewaardeerd wordt (zeer belangrijk!).

 

Hoe houdt u “vreemden” buiten?

 

In de praktijk merken we dat de grootste zorg van de ouders is dat ze absoluut niet willen geconfronteerd worden met een “vreemde”. Dit is bv. mogelijk als het kind zijn blote eigendom verkoopt, in hypotheek geeft, enz. Ouders gruwen bij de gedachte dat ze dan bij bv. mogelijke herstellingskosten met een vreemde moeten gaan discussiëren wie bv. die herstelling aan het dak moet betalen. Dit kan eenvoudig opgevangen worden door bv. in de akte te zetten dat de kinderen hun blote eigendom niet mogen vervreemden of in hypotheek geven zolang de ouders niet zijn overleden. 

 

En als de ouders later willen verkopen?

 

Een probleem waar in de praktijk iets te weinig aandacht aan wordt besteed, is dat de ouders later dat onroerend goed misschien willen verkopen, al dan niet om een ander onroerend goed te kopen. 

Stel bv. dat de ouders samen met hun kinderen via de techniek van de gesplitste aankoop een kustappartement kopen in de rustige badgemeente De Haan. Als ze 10 jaar later op hun 65ste op pensioen gaan, vinden ze De Haan toch wat te rustig, zeker in de winter. Daarom overwegen ze om hun kustappartement in het rustige De Haan te verkopen en een appartement te kopen in de drukke badstad Oostende. Als zij het appartement in De Haan willen verkopen, zullen zij wel de toestemming nodig hebben van al de kinderen blote eigenaars. Bovendien krijgen zij bij de verkoop enkel de waarde van hun vruchtgebruik (bv. op dat moment 32 % van de waarde). In principe hoeft dat laatste geen probleem te zijn omdat ze het nieuw appartement in Oostende ook via de constructie vruchtgebruik-naakte eigendom (bv. op dat moment 32 % / 68 %) kunnen kopen met de kinderen. Maar een belangrijke vereiste is dus dat u goed opschiet met uw kinderen, of dat u op zijn minst nog genoeg vermogen achter de hand houdt om de kinderen in het gareel te houden. Voor alle duidelijkheid nog dit: tussen de ouders-vruchtgerbuikers en de kinderen-blote eigenaars bestaat geen onverdeeldheid. Het is dus niet zo dat de kinderen bv. naar de rechtbank kunnen stappen om uit deze situatie van gesplitste aankoop te stappen. De ouders blijven dus wel degelijk levenslang de controle behouden.

 

Opletten voor verlies van de woonbonus?

 

Kunnen uw kinderen een stukje van hun zgn. fiscale woonbonus verliezen als ze blote eigenaar worden van het kustappartement?

Als uw kind al een woninglening heeft lopen en er wordt gewacht met die ‘gesplitste aankoop’ tot minstens het jaar na het jaar waarin uw kinderen een woninglening gesloten hebben (waarvoor ze recht hebben op de woonbonus), dan behouden ze de volledige woonbonus. Ze verliezen dan dus noch de basisaftrek van € 2.120 noch de zgn. toeslag van € 710 door de latere verwerving van die naakte eigendom. In dat geval is er dus geen enkel fiscaal verlies. 

Iets anders is het als de kinderen nog moeten bouwen of een woning kopen. Wie immers een ‘enige en eigen’ woning koopt en daarvoor een hypothecaire lening sluit, heeft daarvoor recht op de zgn. woonbonus, dat is dus een fiscale aftrek van maximaal € 2.830 (€ 2.120 + €710). Sluiten uw kinderen dus na die ‘gesplitste aankoop’ een lening voor de aankoop van hun eigen woning, dan zullen ze dus geen recht meer hebben op die woonbonus omdat ze - door die gesplitste aankoop - al (mede-)eigenaar zijn van de blote eigendom van een appartement aan zee. Maar ze hebben wel nog recht op het fiscale voordeel van het zgn. langetermijnsparen (€ 2.120), maar deze aftrek is dus kleiner dan de woonbonus.

Een dergelijk beperkt verlies aan fiscale aftrek zal in de praktijk evenwel nooit opwegen tegen de grote besparing aan successierechten die men realiseert via de gesplitste aankoop.

 

Conclusie

 

Via de zgn. gesplitste aankoop kan u zonder bijkomende kosten een onroerend goed volledig belastingvrij naar uw kinderen overhevelen als u alles correct uitvoert. Voor de tal van praktische problemen die opduiken zijn er ook degelijke oplossingen. Laat u wel deskundig bijstaan want de addertjes onder het gras zijn talrijk.

 

 

Neven & Partners 

Johan Adriaens

0496/ 26.14.10

mailto:Johan.adriaens@neven-partners.be

www.neven-partners.be

Kantoor: Romeinse straat 18, 3001 Leuven