Hallo Residentie
Envoyer par email Imprimer
content-picure
Publié le maandag 20 juni 2011
**Résumé

Op woensdagavond 22 juni 2011 zend de Franse zender France3 om 20u35 een speciale thema-avond uit over VME’s in financiële moeilijkheden. Een VME is praktisch vergelijkbaar met een klein bedrijf op zich, een kmo’tje, sommige zijn zelfs zoals een serieuze KMO met personeel. Bijgevolg is een goed administratief, financieel en technisch beheer en opvolging noodzakelijk.  

Op woensdagavond 22 juni 2011 zend de Franse zender France3 om 20u35 een speciale thema-avond uit over VME’s in financiële moeilijkheden. Een VME is praktisch vergelijkbaar met een klein bedrijf op zich, een kmo’tje, sommige zijn zelfs zoals een serieuze KMO met personeel. Bijgevolg is een goed administratief, financieel en technisch beheer en opvolging noodzakelijk.

 

De syndicus (professioneel of niet) speelt hierbij een belangrijke sleutelrol en zijn beheer, begrotingsraming, planning en toezicht op het vermogen en reserves van de VME is een belangrijke taak om ervoor te zorgen dat de VME niet in financieel woelig vaarwater komt. In Frankrijk zitten verschillende VME’s in slechte papieren. Eénmaal een VME in deze vicieuze cirkel terecht komt is het niet gemakkelijk er terug uit te geraken. Er zijn verschillende factoren waardoor een VME in deze negatieve spiraal kan terecht komen, o.a. armoede, wanbetalers, stijgende beheerskosten, wanbeheer door syndici, het ontbreken van een reservefonds om grote kosten te kunnen opvangen, syndici die hun syndicusactiviteit als bijberoep aanzien voor meer winstgevendere activiteiten als rentmeesterschap en verkoop, enz..

 

In Nederland zijn er vandaag meer dan 50.000 VME’s die technisch failliet zijn, dit betekent dat zij over geen enkele reserves beschikken om aan hun verplichtingen te voldoen. Als gevolg hiervan verplichte de Nederlandse wetgever dat VME’s voortaan een begrotingsplan moeten opstellen. De Belgische wetgever nam dit voorbeeld over. De nieuwe wet op mede-eigendom verhoogt de transparantie en verplicht de syndicus meer gedetailleerde financiële informatie te verschaffen. Dit is een goede zaak want het zal zowel de huidige mede-eigenaars als de potentiële kopers van een appartement in staat stellen de werkelijke gezondheid van een VME te kennen.

 

De wetgever verplicht de syndicus nu ieder jaar een begrotingsraming voor te bereiden voor de lopende uitgaven, voor het onderhoud, de werking en het beheer van de gemeenschappelijke delen en uitrusting van het gebouw, alsook een begrotingsraming voor te bereiden voor de buitengewone te verwachten kosten. Deze begrotingsramingen worden jaarlijks ter stemming voorgelegd aan de VME en dienen te worden toegevoegd aan de agenda van de algemene vergadering die over die begrotingen moet stemmen. Dit laat de mede-eigenaar toe een inschatting te maken welke gemeenschappelijke kosten hij zal moeten bijdragen op korte en middellange termijn. Echter ook de mede-eigenaars spelen een belangrijke rol en hebben als plicht de druk op de syndicus te leggen van een realistisch begrotingsplan voor te leggen dat rekening houdt met gekende factoren maar ook met niet zo vaststaande factoren die een invloed zouden kunnen hebben op het vermogen van de gemeenschap. Net zoals als bij de aankoop van een tweedehandswagen zal de eigenaar die een goed onderhoudsboekje samen met een goed begrotingsplan kan voorleggen aan een kandidaat-koper een betere prijs krijgen dan de verkoper die geen onderhoudsboekje, noch begrotingsplan kan voorleggen. Ook dient de syndicus erop toe te zien dat openstaande schulden van mede-eigenaars snel worden aangezuiverd en dat de VME over een cashbuffer beschikt (reservefonds) om schokken te kunnen opvangen en grote werken kunnen worden aangevat. Syndici die hier laks optreden openen de poorten van het financieel verval van de VME.

 

De 84 minuten durende reportage van France3 zal twee VME’s in financieel verval in beeld brengen. Hoe is het zo ver kunnen komen? Ook in België zijn er zo’n gevallen maar deze komen zelden of nooit in de media. Recent berichtte verschillende media over een VME in Genk waar de Vlaamse Watermaatschappij (VMW) de appartementsbewoners drooglegde omdat de achterstallige rekening van deze VME met 20 appartementen was opgelopen tot 13.000 euro. Dergelijke gebeurtenissen hebben automatisch een impact op de waarde van het appartement van de mede-eigenaar. De VME is een kleine KMO en de syndicus speelt aldus een belangrijke sleutelrol in het leven van de VME. Permanente opleiding, kennis van zaken en voortdurende opvolging van de VME door de syndicus is hierbij belangrijk. Hij krijgt hier ten slotte een vergoeding voor. Een syndicus die niet beheert heeft geen enkele toegevoegde waarde en wordt beter zo snel mogelijk vervangen door een plichtsbewuste goede huisvader syndicus die op z’n minst probeert mee te werken aan het waardebehoud van de VME. Afspraak:

 

TV-zender: France3

 

Datum: Woensdag 22 juni 2011  van 20u35 tot 22u00

 

Titel Programma: L'enfer des petits copropriétaires (De hel van de kleine mede-eigenaars)

 

vzw NICM - Redactie