Hallo Residentie
Envoyer par email Imprimer
content-picture
Publié le dinsdag 21 juni 2011
**Résumé

De meeste ouders willen onroerende goed enkel schenken aan hun kinderen als ze ook het zgn. vruchtgebruik mogen behouden en dus de controle en de inkomsten blijven behouden. Maar dan betalen ze schenkingsrechten op de volledige waarde van het onroerend goed (en mogelijks zelf meer dan de successierechten). Vandaar dat dit vaak om zuiver fiscale redenen wordt afgeraden. Ten onrecht, want onroerend goed stijgt gemiddeld met 6.2% per jaar waardoor het na bv. 25 jaar 4 ,5 maal meer waard is.

De meeste ouders willen onroerende goed enkel schenken aan hun kinderen als ze ook het zgn. vruchtgebruik mogen behouden en dus de controle en de inkomsten blijven behouden. Maar dan betalen ze schenkingsrechten op de volledige waarde van het onroerend goed (en mogelijks zelf meer dan de successierechten). Vandaar dat dit vaak om zuiver fiscale redenen wordt afgeraden. Ten onrecht, want onroerend goed stijgt gemiddeld met 6.2% per jaar waardoor het na bv. 25 jaar 4 ,5 maal meer waard is. U bekijkt de zaken dus best niet alleen fiscaal…

 

Onroerend goed is geen roerend goed

De populairste manier van successieplanning is dat ouders vooraf schenken aan hun kinderen om de hoge opklimmend successierechten te ontwijken.

Voor roerende goederen (bv. geld, effecten, kunst, een auto, enz.) zijn er veel technieken, die niets of weinig kosten. Denken we maar aan de technieken zoals de handgift, bankgift of schenken via de Nederlandse notaris waardoor u perfect de schenkingsrechten en successierechten kan ontwijken. Zelfs als u de schenking van roerende goed voor een Belgische notaris doet betaalt u in principe slechts het “vlak” tarief van 3% (bv. schenking aan kinderen).  Het tarief is “vlak” dus u betaalt altijd 3% of u nu eenmaal 10 000 euro schenkt of 1 miljoen of bijvoorbeeld 10 keer 10. 000 euro.

 

Progressieve schenkingsrechten bij onroerend goed 

Schenkingen van onroerende goederen (bv. een appartement, een bouwgrond, een huis) is minder eenvoudig en vooral veel duurder. Er moet altijd een notariële akte worden opgemaakt en dus schenkingrechten worden betaald. Maar nog belangrijker is dat die schenkingrechten niet “vlak” zijn maar “progressief”. Concreet betekent dit dat hoe meer u schenkt, hoe duurder het wordt. In Vlaanderen begint dit met “slechts” 3% op de eerste schijf van 12.500 euro maar stijgt dan geleidelijk naar maar liefst 30% op de schijf boven 500 000 euro. Dezelfde hoge tarieven gelden in Wallonië en gelijkaardige tarieven gelden in Brussel (zie kader). En ook niet onbelangrijk is dat het schenken “in schijfjes” om zo telkens terug in een lager tarief te vallen niet zo evident is. De wetgever heeft ­immers bepaald dat schenkingen die gebeuren met een tussentijd van minder dan drie jaar fiscaal beschouwd moeten worden als één en dezelfde schenking. Dit betekent dus dat op twee schenkingen met een tussentijd van bijvoorbeeld slechts één jaar de progressiviteit van de schenkingstarieven ten volle zal spelen. U moet dus minstens 3 jaar tussen elke schenking van onroerende goederen laten om opnieuw in de laagste schijf te vallen.

 

Schenken met behoud van vruchtgebruik

Wie meerdere onroerend goederen heeft, heeft er dus belang bij om op tijd aan een vorm van successieplanning te beginnen. Maar in de praktijk stellen we vast de meeste ouders die onroerende goederen enkele willen schenken als zij het vruchtgebruik behouden. Dit heeft als voordeel dat zij dan verder de huurinkomsten krijgen van het onroerend goed of dat zij het goed (bv. het appartement aan de kust) kunnen blijven gebruiken. Op zich zeker geen slecht idee, maar dikwijs wordt dat dan ten onrechte afgeraden omdat u zuiver fiscaal gezien schenkingsrechten moet betalen op de volledige waarde van het onroerend goed. 

 

Stel dat vader weduwnaar is met 2 kinderen. Naast zijn gezinswoning heeft hij ook een appartement in de Panne en een verhuurappartement in Brussel. De appartementen zijn allebei ongeveer 300.000 euro waard. Hij zou graag nog blijven genieten van zijn kustappartement in De Panne en ook de huur blijven opstrijken van zijn appartement in Brussel. Een ideale oplossing in dergelijke situatie is dan hij enkel de naakte eigendom van de appartementen schenkt aan de kinderen en hij het vruchtgebruik houdt. Zo houdt hij zijn de appartementen uit de latere nalatenschap, maar behoudt vader toch het genot en de vruchten (huur). In de praktijk raden we ook steeds aan om bepaalde voorwaarden (bv. tijdelijk verbod van verkoop blote eigendom, recht van voorkoop, enz.) in de schenkingsakte op te nemen om de controle  100 % sluitend te maken. Bespreek deze mogelijkheden vooraf met uw vermogensplanner of adviseur.

 

Schenkingrechten op de volle pot

 

Als vader bv. 68 jaar is dan is het vruchtgebruik gelijk 32% en de naakte eigendom is dan 68% waard. Maar ondanks dat vader in ons voorbeeld enkel de zgn. blote eigendom schenkt zullen ze toch schenkingrechten betalen op de volledige waarde van de appartementen. De tarieven vindt u in de tabel hieronder. Als hij aan elk kind een appartement schenkt van 300.000 euro zullen ze 2 maal 38.625 euro betalen in Vlaanderen (bv. vader woont in Gent) en Wallonië (bv. vader woont in Luik). Als vader fiscaal in Brussel zou wonen zou dat 2 maal 37.750 euro zijn.

 

Toch een pak cash dat men onmiddellijk op tafel moet leggen. En de tarieven zijn opklimmend zodat u bv. boven de 250.000 al aan een tarief zit van 24% en boven de 500.000 euro maar liefst aan 30% tussen ouder en kind (per kind). Voor grotere vermogens en zeker als u weinig kinderen heeft wordt het dus wel een heel dure operatie.

 

 

Optimaliseer door te schenken om de 3 jaar

Een uitstekende manier om dergelijk situatie zowel fiscaal als financieel te optimaliseren is dat u de appartementen schenkt in 2 of 3 schijfjes. U moet dan wel telkens 3 jaar tussen elke schenking laten om opnieuw te kunnen genieten van de laagste tarieven. Als vader in ons voorbeeld aan elk kind een appartement in 2 keer schenkt dan zal er slechts 21.250 euro per kind moeten betaald worden aan schenkingrechten in plaats van 38.625 euro in Vlaanderen en Wallonië. Als vader in Brussel zou wonen zou dat 20.000 euro per kind zijn in plaats van 37.750 euro. Maar er is meer, want u moet ook in de toekomst kijken…

 

Welke gewest heft schenking- of successierechten?

schenking- successietarieven verschillen van gewest tot gewest. Welke rechten men moet betalen hangt immers af van de fiscale woonplaats van de overledene of schenker (waar u werkelijk woont). Of het onroerend goed in Brussel, Gent, Nieuwpoort of Luik ligt speelt dus geen rol voor de schenking- of successierechten.

Als de erflater of de schenker in de laatste 5 jaar voor zijn overlijden in verschillende gewesten leefde, dan moet de aangifte gebeuren in dat gewest waar hij tijdens die periode het langst zijn fiscale woonplaats had. Als Jan dus altijd in Brussel woonde maar het laatste jaar verhuisde naar De Panne, dan zullen er toch successie- of schenkingsrechtenrechten betaald moeten worden in het Brussels Gewest (ook op zijn villa in de Panne). De laatste 5 jaar woonde hij immers 4 jaar in Brussel en 1 jaar in Vlaanderen (De Panne).

 

Begin vroeg genoeg aan onroerend goed

Een beetje in tegenstelling met roerende goed is het bij onroerend goed absoluut noodzakelijk dat u vroeg genoeg begint te denken aan schenken. Vooreerst omdat als u fiscaal wil optimaliseren u best omwille van de opklimmende tarieven elke 3 jaar en stukje schenkt. Maar de belangrijkste reden is echter dat onroerend goed in België op lange termijn gemiddeld met ongeveer 6.2 % stijgt in waarde. Dat zijn de gemiddelde cijfers voor België van de laatste 50 jaar, waarin bv. ook de vastgoedcrisis zat van begin de jaren ’80.

 

Hou rekening met een stijging in waarde van 6.2%

Bij een goede successieplanning houdt u dus best rekening met een gemiddelde waardestijging van 6.2% op termijn. Concreet betekent dit ook dat elk jaar dat u een schenking van onroerend goed uitstelt, er gemiddeld 6.2% in waarde zal bijkomen op langere termijn. Bijgevolg is het niet te onderschatten welke cadeau u de fiscus doet door een schenking van onroerend goed uit te stellen. We merken in de praktijk dat vooral vijftigers en zestigers wel al eens wat geld wegschenken, maar zich nog te jong voelen om ook een successieplanning uit te werken voor hun onroerend goed. Nochtans kan men daar relatief vroeg aan beginnen als men enkel de blote eigendom wegschenkt en zelf het vruchtgebruik behoudt. Zo behoudt u immers de controle en de inkomsten over uw onroerende goederen en spaart u bovendien een pak successierechten uit op termijn.

 

Hieronder vindt u bv. wat het appartement in ons voorbeeld van 300.000 waard wordt na een aantal jaren. Hou daarbij rekening dat u vanaf de schijf van 500.000 30% schenkingsrechten betaalt in rechte lijn (ouder-kind).

Uit deze tabel blijkt duidelijk dat elk jaar dat u uw successieplanning op het gebied van onroerend goed “uitstelt”, die successieplanning duurder zal worden. Om nog maar te zwijgen van de totale kostprijs als u helemaal geen successieplanning heeft en alles in waarde laat stijgen.

 

Conclusie

 

Een onroerend goed schenken met voorbehoud van vruchtgebruik lijkt op het eerste zicht duur, omdat er schenkingsrechten betaald moeten worden op de waarde van het totale goed.  Dat kan men optimaliseren door elke 3 jaar te schenken in stukjes. Maar veel belangrijker is dat u er vroeg genoeg aan begint omwille van het feit dat onroerend goed op langere termijn gemiddeld met 6.2% stijgt en dus na bv. 25 jaar bijna vervijfvoudigd zal zijn in waarde. Uitstel maakt uw successieplanning dus alsmaar duurder. Bovendien raden we in de praktijk steeds aan om bepaalde voorwaarden (bv. tijdelijk verbod van verkoop blote eigendom, recht van voorkoop, enz.) aan de schenking te koppelen om de controle  echt 100 % sluitend te maken.

 

 

Johan Adriaens

Onafhankelijk vermogensplanner

Neven & Partners BVBA

Johan.adriaens@neven-partners.be

www.neven-partners.be