Hallo Residentie
Envoyer par email Imprimer
content-picture
Publié le donderdag 12 januari 2012
**Résumé

Wat indien één mede-eigenaar in gebreke blijft om zijn bijdrage in de gemeenschappelijke kosten te betalen? Heeft de syndicus, die voor de verenging van mede-eigenaars zal optreden, nog een stok achter de deur indien de mede-eigenaar om welke reden dan ook beslist om zijn appartement te verkopen?  

Wat indien één mede-eigenaar in gebreke blijft om zijn bijdrage in de gemeenschappelijke kosten te betalen? Heeft de syndicus, die voor de verenging van mede-eigenaars zal optreden, nog een stok achter de deur indien de mede-eigenaar om welke reden dan ook beslist om zijn appartement te verkopen?

 

In tegenstelling tot andere Europese lidstaten,zoals bijvoorbeeld Frankrijk, beschikt de syndicus vooralsnog niet over een wettelijke hypotheek of voorrecht om de betaling van achterstallige bijdragen veilig te stellen. 

 

Sinds de wijziging van de appartementswet per wet van 2 juni 2010 werd echter het nieuwe artikel 577-11/1 BW ingevoerd, hetgeen de syndicus de mogelijkheid verschaft om, bij verkoop (of elke andere wederkerige overdracht per notariële akte)  van het appartement van de met schulden bezwaarde mede-eigenaar, zich rechtstreeks tot de instrumenterende notaris te wenden. 

 

Het bestaan van de achterstallen zal meestal door de syndicus aan de notaris worden meegedeeld in het kader van de algemene informatieverstrekking bij de overdracht van een kavel, conform art 577-11 BW. Het staat de syndicus echter vrij om met een eenvoudige mededeling de instrumenterende notaris een gecorrigeerde afrekening over te maken. Uiteraard is het verstandig om dergelijke mededelingen per aangetekend schrijven te doen, zodanig men achteraf over een bewijs van verzending beschikt. 

 

Indien de verkoper zich niet verzet en dus akkoord gaat met betaling van de schuld aan de mede-eigendom, zal de notaris de syndicus het volledige bedrag overmaken in die mate dat er nog een voldoende saldo over is na de betaling van bevoorrechte en hypothecaire schuldeisers.

 

Indien de verkoper zich verzet tegen de betaling , dan wel het verschuldigde bedrag betwist, wordt het bedrag van de achterstallen tijdelijk door de notaris geblokkeerd. 

 

De notaris brengt de syndicus per aangetekende brief op de hoogte van de betwisting van de verkoper binnen de drie werkdagen na ontvangst van de authentieke akte ter vaststelling van de overdracht. De syndicus heeft vervolgens 12 werkdagen om de notaris op de hoogte te stellen van een bewarend of uitvoerend beslag. Bij gebreke van een dergelijke kennisgeving kan de notaris het bedrag van de achterstallen aan de verkoper uitbetalen. Een beslag gelegd na de in artikel 577-11/1 BW voorziene termijn van 12 dagen zal slechts uitwerking  hebben indien de notaris de verschuldigde sommen nog niet aan de verkoper overmaakte. 

 

Het beslag dient te worden gelegd conform de regels van het Gerechtelijk wetboek. Een uitvoerend beslag dient bijgevolg per betekening van een gerechtsdeurwaarderexploot te worden gelegd. Bewarend beslag kan zowel per gerechtsdeurwaarderexploot, dan wel per gerechtsbrief. 

 

Philip Peerens

 

Novalex Advocaten / Avocats / Lawyers

-------------------------------------------------------

Kerselarenlaan 118 Avenue des Cerisiers

Brussel  1200  Bruxelles

T. +32.(0)2.738.01.38

F. +32.(0)2.735.34.23

www.novalex.be

philip.peerens@novalex.be