Hallo Residentie
Envoyer par email Imprimer
content-picture
Publié le woensdag 13 april 2011
**Résumé

Barometer van de kosten in mede-eigendom 2010 van TREVI Group Hoe verhoudt mijn gebouw zich ten opzichte van het gemiddelde kostenniveau in een mede-eigendom?   1. Het leven in mede-eigendom evolueert

Barometer van de kosten in mede-eigendom 2010 van TREVI Group

Hoe verhoudt mijn gebouw zich ten opzichte van het gemiddelde kostenniveau in een mede-eigendom?
 

1. Het leven in mede-eigendom evolueert

Het wettelijk kader voor het leven in mede-eigendom is in de loop 2010 ingrijpend gewijzigd: sinds 1 september 2010 is er een nieuwe wet van kracht die het leven in mede-eigendom regelt.

Deze hervorming is gebaseerd op drie grote pijlers: enkele hardnekkige twistpunten regelen door een duidelijk standpunt in te nemen, de organisatie en het beheer van mede- eigendommen moderniseren en zorgen voor een duidelijkere en minder conflictueuze verdeling van de bevoegdheden die aan de diverse organen van de mede-eigendom worden toevertrouwd.

Volgens de statistieken zijn er in België 4.500.000 woningen, waaronder 1.180.832 appartementen, verdeeld over een aantal gebouwen met uiteenlopende afmetingen. Dit betekent dus dat er minstens 3,5 miljoen mensen in een appartementsgebouw wonen, of een derde van de Belgische bevolking.

Dit type van woningen vinden we uiteraard terug in dichtbevolkte en sterk verstedelijkte gebieden. En het Brussels Hoofdstedelijk Gewest staat dan ook op de eerste plaats met 70 % appartementen, gevolgd door Antwerpen met 60 % en Luik met 48 %.

Met 8 gezinnen op 10 die in een appartement wonen, staat Elsene bovenaan de lijst (80,1 %) samen met Sint-Gillis (79,9 %), Koekelberg (79,7 %), Sint-Jans-Molenbeek (78,3 %) en 11 andere Brusselse gemeenten.

De eerste niet-Brusselse gemeente in die lijst is Antwerpen (60,0 %), gevolgd door Oostende (55,5 %), Borsbeek (52,4 %), Blankenberge (49,9 %) en Knokke-Heist (49,7 %).
 

2. De kostenbarometer: een onmisbare gids voor de bewoners van een mede-eigendom.

Wie appartement zegt, zegt ook mede-eigendom en gemeenschappelijke delen. En onkosten, om de collectieve voorzieningen in het gebouw te onderhouden en goed te laten werken. Als belangrijke speler op de markt van het beheer van residentiële en kantoorgebouwen in mede- eigendom heeft TREVI GROUP gehoor gegeven aan de groeiende vraag bij haar klanten die een indicatie wilden over het gemiddelde niveau van de kosten in mede-eigendom. De gegevens die in dit document worden voorgesteld, zijn dus een onmisbare gids voor alle bewoners (en dat worden er steeds meer) die in een mede-eigendom wonen. Een gids die antwoord geeft op de volgende vraag: hoe verhoudt mijn gebouw zich ten opzichte van het gemiddelde kostenniveau in een mede-eigendom?
 

3. Barometer van de kosten in mede-eigendom 2010

De voorgestelde resultaten zijn gemiddelden en geven dus een algemene indicatie die niet zal gelden voor alle reële situaties die worden ervaren “in situ” door de eigenaars, alleen al vanwege het feit dat de specifieke kenmerken van elk gebouw verschillen, zoals:

- Leeftijd van het gebouw en van de gemeenschappelijke delen;
- Aantal en omvang van de kavels;
- Indeling van het gebouw;
- Ligging van het goed;

- Comforteisen van de gebruikers ...

Deze analyse werd uitgevoerd op basis van een standaard rekeningenstelsel, gebruikt om de boekhouding bij te houden van de mede-eigendommen waarvan TREVI het dagelijkse beheer in handen heeft.

Door een standaard rekeningenstelsel te gebruiken voor de kostenverdeling bij het opstellen van de rekeningen van mede-eigendommen en een aangepaste informaticatool te hanteren, kunnen we een essentiële interne controle garanderen en blijven de rekeningen leesbaar en transparant voor al onze klanten.

Deze manier van werken biedt volgens ons de beste garantie voor een professioneel beheer van de mede-eigendommen die vertrouwen in ons stellen en waarvan wij het dagelijks beheer in handen hebben.
 

3.1. Categorieën van gemeenschappelijke kosten

Om een realistisch beeld te krijgen van het gemiddelde kostenniveau, lijkt het ons essentieel om een onderscheid te maken tussen de zogenaamde “discretionaire” en de “niet- discretionaire” kosten.
 

3.1.1. Niet-discretionaire kosten (onvermijdelijke kosten)

De zogenaamde “niet-discretionaire” of “recurrente” kosten zijn kosten die niets te maken hebben met de gebruiksintensiteit van de woning, het zijn dus de “onvermijdelijke” kosten van de mede-eigendom:

- vanwege het verplichte karakter ervan, zoals de verzekering van het gebouw of de periodieke controle van de liften;

- vanwege de logische noodzakelijke onderhoudsplicht van het gebouw en de voorzieningen (recurrente onderhoudswerken en onderhoud van de liften);

- de facto, aangezien alle gebouwen in onze steekproef over een professionele syndicus beschikken.

Dit zijn dus recurrente kosten die algemeen voorkomen in de overgrote meerderheid van de gebouwen in de steekproef.
 

3.1.2. Discretionaire kosten (verbonden aan de gebruiksintensiteit van het gebouw)

De andere, “discretionaire” kosten zijn uitgaven die verband houden met de gebruiksintensiteit van de woning en/of het niveau van kwaliteit en comfort van het gebouw. Horen thuis in deze categorie, kosten zoals verwarmingskosten, personeelskosten, onderhoudskosten van de tuinen.

Deze kosten verschillen dus van gebouw tot gebouw, afhankelijk van de vereisten en het gewenste comfort van de bewoners en de voorzieningen (bv.: zwembad) of ruimtes die ter beschikking worden gesteld en onderhouden moeten worden (bv.: parken of tuinen).

Het aandeel van deze kosten in de algemene kosten van een mede-eigendom kan variëren van 1 tot 10, afhankelijk van het niveau en de omvang van de gemeenschappelijke voorzieningen.
 

3.2. Hoeveel bedragen de jaarlijkse gemeenschappelijke kosten van een appartement in mede-eigendom?


 

3.3. Evolutie van de jaarlijkse kosten van een mede-eigendom per uitgavenpost


 

De uitgavenpost die tussen 2009 en 2010 het sterkst gestegen is, is die van de collectieve verwarming en dat is geen verrassing. Deze stijging wordt grotendeels beïnvloed door:

- Een strenge en vroege winter in 2010/2011 (volume-effect) - Hogere aardolieprijzen dan in 2009 (prijseffect) (prijsmarge van huisbrandolie: 0,53

en 0,70 €/l in 2010 vs. 0,42 en 0,53 €/l in 2009)

Nog een post met een aanzienlijk stijgingspercentage is die van de elektriciteitsprijzen. 2010 werd gekenmerkt door een sterke stijging van de elektriciteitsprijzen, zoals blijkt uit het recentste verslag van de CREG over de elektriciteitstarieven voor de residentiële sector (http://www.creg.be/pdf/Tarifs/E/evolprixe_fr.pdf)

De andere uitgavenposten hebben in het algemeen gelijke tred gehouden met de evolutie van de referentie-indexen:

- Administratiekosten: dienstenindex

- Verzekeringen gebouw: ABEX-index (de index van november 2008 van 695 was de referentie-index voor de polissen die van kracht werden vanaf 01/01/09 en de index van november 2009 van 670 werd toegepast voor de premies 2010, goed voor een daling van 3,5 %)

Net als elk jaar, benadrukken we ook nu weer dat hoewel de kosten verbonden aan de aanwezigheid van een conciërge redelijk hoog kunnen lijken, we ook moeten overwegen dat deze kostprijs gedeeltelijk gecompenseerd wordt door de afwezigheid van extern onderhoudspersoneel.

Net als in 2009 zijn de onkosten voor de liften opnieuw aanzienlijk gestegen. Deze stijging is grotendeels toe te schrijven aan de aanpassingswerken en is dus niet recurrent. Voor 2010 hebben we deze uitgavenpost dan ook bewust in tweeën gesplitst: de recurrente onderhoudskosten en de aanpassingswerken (termijn 2013)
 

4. Verwachte evoluties 2011
4.1. Verwachte stijging van de woningverzekeringstarieven

In 2011 mogen we ons verwachten aan een sterke stijging van de verzekeringstarieven, onder invloed van:

? De evolutie van de ABEX-index, die stijgt van 670 tot 690 ? De officiële aankondigingen van de verzekeraars over de tariefverhogingen. (Cf.: in

2010 lag het aantal schadegevallen heel hoog (noodweer van 17/02, 23/07))
 

4.2. Invoering van een nieuw rekeningenstelsel

Zoals vermeld in de nieuwe wet van 2 juni 2010 inzake de mede-eigendom is de syndicus verplicht om “de boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars te voeren op een duidelijke, nauwkeurige en gedetailleerde wijze, volgens het door de Koning op te stellen minimum genormaliseerd rekeningenstelsel.”

Dit minimum genormaliseerd rekeningenstelsel werd tot nu toe nog niet vastgelegd, maar het lijkt te gaan in de richting van een rekeningstelsel dat nauw aansluit bij dat voor de ondernemingen (wet van 1976). Dit genormaliseerd rekeningenstelsel dat nu wordt uitgewerkt, zou dus in 2011 klaar moeten zijn.

De goedkeuring van deze nieuwe structuur is, volgens ons, een belangrijke stap op weg naar een betere eenvormigheid, leesbaarheid, continuïteit en vergelijkbaarheid van de boekhoudkundige gegevens van een gebouw.
 

5. Vergelijking van de gegevens met Frankrijk

Om onze analyse te bevestigen, leek het ons aangewezen om op zoek te gaan naar vergelijkbare gegevens of analyses.

In Frankrijk publiceert UNIS (Union des Syndicats de l’Immobilier) elk jaar een observatorium van de kosten in mede-eigendom, gebaseerd op de analyse van de kosten in 4.900 gebouwen (180.500 woningen) verdeeld over het hele Franse grondgebied.

De analyse van UNIS heeft betrekking op een grotere steekproef, omdat Frankrijk groter is, maar ook omdat het beschikt over een genormaliseerd rekeningenstelsel dat gebruikt wordt door alle professionele vastgoedbeheerders zodat alle gegevens over de mede-eigendommen gestandaardiseerd zijn.

Bovendien is het Franse vastgoedpark strikter gecodificeerd dan het onze (we hebben allemaal wel gehoord over F2, T5 als een Franse eigenaar het heeft over de omvang van zijn appartement) en dat maakt het eenvoudiger om de kosten per m2 nauwkeuriger te analyseren.

In de recentste analyse van UNIS (studie naar de kosten in mede-eigendom 2009) bedroegen de kosten in mede-eigendom € 22,30/m2/jaar.

“Afhankelijk van het type van gebouw en de voorzieningen (liften, bewaker, collectieve verwarming ...) schommelen de kosten tussen 12,60 en 33,60 euro per vierkante meter (voor hoogbouw) en rond 30,60 euro voor een gemiddeld gebouw voorzien van alle vermelde uitgavenposten. De kosten variëren ook sterk naargelang de stad, het klimaat, de architecturale kenmerken en de onderhoudsmethodes. Dat kan gaan van 8,70 euro per vierkante meter in Brest tot 27 euro in Parijs.”

Als we dit toepassen op een standaardappartement van 90 m2 zouden we uitkomen op een bedrag van ongeveer € 2.007/jaar (90 x 22.3), een bevestiging van onze kostenanalyse voor een kavel in België. Voor onze steekproef komt dit neer op een gemiddelde van € 1.679 in 2009 (inclusief verwarmingskosten) en € 2.095 in 2010 (inclusief verwarmingskosten).

 

Kader van de kostenbarometer

- Onderzochte periode: 2008, 2009 & 2010
- Steekproef: 361 gebouwen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en Vlaams- en Waals-Brabant (steekproef 2010)

- Procedure voor inzameling van de gegevens: gestructureerde boekhoudkundige informatie volgens het genormaliseerd rekeningenstelsel, opgesteld door Groep TREVI voor het opstellen van de rekeningen van mede-eigendommen in 2008, 2009 & 2010

- Leeftijd van de onderzochte gebouwen: 1930 tot 2009
- Methodologie: rekenkundig gemiddelde van de kosten van een gebouw per aantal

appartementen in het gebouw.
- Omvang van de gebouwen en aantal kavels: tussen 4 en 190 kavels per gebouw.