Hallo Residentie
Envoyer par email Imprimer
content-picture
Publié le maandag 09 januari 2012
**Résumé

De vastgoedprijzen zullen in 2012 niet fors stijgen. Door de verwachte rentestijging stabiliseren de prijzen op het niveau van de inflatie en zal de activiteit worden afgeremd. Kopers blijven wellicht uitkijken naar een mooie opportuniteit. Maar verkopers doen er goed aan betere tijden af te wachten.  

De vastgoedprijzen zullen in 2012 niet fors stijgen. Door de verwachte rentestijging stabiliseren de prijzen op het niveau van de inflatie en zal de activiteit worden afgeremd. Kopers blijven wellicht uitkijken naar een mooie opportuniteit. Maar verkopers doen er goed aan betere tijden af te wachten.

 

Het is erg moeilijk om de evolutie van de vastgoedmarkt te voorspellen. Alles zal afhangen van de evolutie van het economische klimaat. Stevenen we af op een recessie, of niet? Steeds meer mensen denken van wel. Zo ook Frank Maet, macro-econoom bij Dexia: "Als er een recessie komt, kan ons dat twee of drie kwartalen van negatieve groei opleveren. In die omstandigheden kan de werkloosheid alleen maar toenemen en de gezinsconsumptie stagneren."

Die sombere economische vooruitzichten hebben echter nog niet veel impact op de vastgoedmarkt. Nog niet, omdat de rente erg laag blijft. De meeste experts blijven ervan overtuigd dat het nog altijd het moment is om vastgoed te kopen, toch als er zich een mooie opportuniteit voordoet. Daarvoor zijn er 5 doorslaggevende factoren.
 

1. Rentestijging

 

Er is weinig reden om te denken dat de rente nog lang laag zal blijven. Integendeel, iedereen verwacht dat ze zal stijgen. Maar wanneer? Veel mensen zien dat in het tweede kwartaal van 2012 gebeuren. Maar vooral voor leningen met variabele rentevoet zou de rente wel eens sneller kunnen stijgen. Dat kunnen we afleiden uit het interview dat onze redactie een tijd geleden had met Michel Vermaerke, afgevaardigd bestuurder van Febelfin. Hij kondigde toen aan dat krediet duurder zou worden omdat de banken zich genoodzaakt zien hun zwakke winstmarges op te trekken. Dat brengt ons bij de vraag hoe fors de rente dan wel zal stijgen. Een hogere rente tast onvermijdelijk de leencapaciteit van kopers aan. Philippe Janssens van studiebureau Stadim wijst erop dat een stijging van de hypotheekrente met 1 procent als gevolg heeft dat er 7,5 procent minder kapitaal in een aankoop kan worden geïnvesteerd. "Eén procent meer rente doet de leenlasten met circa 10 procent toenemen. Omdat de Belg gemiddeld slechts 80 procent van de aankoopprijs leent, vermindert zijn leenvermogen met 8 procent. En daar moet nog 0,5 procent voor de registratierechten van worden afgetrokken."
 

2. Vertragende activiteit

 

Door de stijging van de levensduurte wordt de impact van een rentestijging in principe wat verminderd. De geschatte daling van het vermogen met 7,5 procent zal bij een jaarlijkse inflatie van 3,5 procent dus zo goed als volledig worden tenietgedaan in twee jaar tijd.

Die theorie houdt geen rekening met de traagheid van de markt die haar eigen tempo erop nahoudt. Een rentestijging gaat in de eerste plaats gepaard met een stagnering van de markt. Voor de kopers worden de prijzen te duur, terwijl de verkopers (nog) niet bereid zijn hun prijzen te laten zakken.

Onze experts verwachten dan ook dat de vastgoedactiviteit volgend jaar op een laag pitje zal staan. "In het eerste kwartaal omdat de economische crisis een reële impact zal hebben op de gezinnen. En in het tweede kwartaal omdat de rente opnieuw begint te stijgen", vertelt macro-econoom Frank Maet.
 

3. Bescheiden prijzen

 

Luc Machon, voorzitter van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars: "De vastgoedprijzen zullen in 2012 in nominale termen waarschijnlijk met hetzelfde tempo evolueren als de inflatie. In reële termen zal er dus eerder sprake zijn van een stabilisering. Ook al zullen we in bepaalde streken of plaatsen daarop uitzonderingen kunnen optekenen." Geen enkele analist verwacht dat er opnieuw een crash komt zoals in 1979 tot 1983. Toen zakten de marktprijzen als gevolg van de rentestijging van circa 10 procent.

Volgend jaar zal veel gelijkenis vertonen met dit jaar. In 2011 zijn de vastgoedprijzen in reële termen (dus rekening houdend met de inflatie) nauwelijks gestegen. Volgens Julien Manceaux, econoom bij ING, zal die tendens in 2012 doorzetten. Naast de conjunctuur en de rente zijn er volgens hem nog andere factoren waardoor de vastgoedprijzen ook de komende twee tot drie jaar niet zullen stijgen.
 

4. Dalende inkomsten

 

Van 2000 tot 2008 werd de aankoop van vastgoed steeds minder gefinancierd door hypothecaire kredieten en steeds meer door eigen inbreng. Maar die transfer van het financieel naar het onroerende vermogen, deels veroorzaakt door de fiscale amnestie, droogt stilaan op. "Meer dan de helft van de kredietnemers doet tegenwoordig geen enkele persoonlijke inbreng meer", stelt Julien Manceaux vast. En om demografische redenen blijft ook het duwtje in de rug van de ouders steeds vaker achterwege. "65-plussers leven langer en geven hun kapitaal dus langer uit. Uit onze studies blijkt bovendien dat ze meer spenderen." Dat weegt uiteraard op het inkomen van de kredietnemers, dat al erg broos is door de aangekondigde zwakke groei.
 

5. Fiscale onzekerheid

 

De vastgoedfiscaliteit bleef deels gespaard van ingrepen door de regering-Di Rupo. Maar ze is niet gevrijwaard van eventuele nieuwe maatregelen. Dat is volgens Julien Manceaux een gevaar dat niet onderschat mag worden. "Tussen 2000 en 2008 was de vastgoedfiscaliteit vrij gunstig. Maar in de huidige budgettaire context is de verleiding groot om die fiscaliteit te herzien. Er circuleerde al een voorstel om de fiscale aftrekbaarheid van hypothecaire leningen voor nieuwe kredietnemers af te schaffen, dat niet werd goedgekeurd. Als dat belastingvoordeel bijvoorbeeld 30.000 euro op 20 jaar bedraagt, is dat wel 30.000 euro die de koper niet meer aan zijn aankoop zal kunnen besteden. In de huidige begroting is het belastingvoordeel al verminderd voor inkomens boven 38.000 euro per jaar." De Belg blijft dan ook erg wantrouwig tegenover fiscaliteit. Drie kwart van de Belgen vreest dat er fiscale maatregelen zullen komen die ongunstig zijn voor eigenaars. Dat blijkt uit een enquête die ING uitvoerde bij 5.600 personen.