Hallo Residentie
Envoyer par email Imprimer
content-picture
Publié le maandag 08 augustus 2011
**Résumé

(Uit het Frans vrij vertaald en van commentaar voorzien – ingestuurd door Olivier Hamal – Vice -voorzitter van het Algemeen Eigenaars Syndicaat) waarvoor dank.   Situatie in België Wij hebben het reeds gezegd dat de nieuwe wet op de mede-eigendom (BS 28 juni2010) niet het einde betekent van de polemieken en mogelijke verbeteringen. De wet kan natuurlijk altijd verbeterd worden en nieuwe denkpistes ontwikkeld.

(Uit het Frans vrij vertaald en van commentaar voorzien – ingestuurd door Olivier Hamal – Vice -voorzitter van het Algemeen Eigenaars Syndicaat) waarvoor dank.
 
Situatie in België
Wij hebben het reeds gezegd dat de nieuwe wet op de mede-eigendom (BS 28 juni2010) niet het einde betekent van de polemieken en mogelijke verbeteringen.
De wet kan natuurlijk altijd verbeterd worden en nieuwe denkpistes ontwikkeld.
Belangrijk is vooral de positie van de syndicus van de mede-eigendom, beroepspersoon of particulier.
Een competente syndicus kan immers veel geld doen uitsparen in de door hem of haar beheerde gebouwen.
Eerst en vooral moet deze specifieke activiteit beter georganiseerd worden.
 
Voor professionele syndici, vraagt het AES een nieuw statuut, betere Deontologische
regels, die beter zijn afgesteld op de realiteit in de gebouwen en een betere opvolging op het gebied van het tuchtrecht. 
Vele dossiers in dit verband ondersteunen deze eisen.
Op het gebied van het BIV (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars) waar de professionele syndici, in hoofd- of bijberoep, verplicht zijn aangesloten, is het gewenst dat de syndici beter onderscheiden worden
van de vastgoedmakelaars en dat hun opleiding gescheiden en geoptimaliseerd zou worden.
Daarenboven, en dit is fundamenteel, zouden de professionele beheerders, die geen lid zijn van het BIV (bv. advocaten, boekhouders, architecten enz.) onderworpen zijn aan dezelfde Deontologische regels
– voor de syndicusactiviteiten – en opgevolgd op dezelfde disciplinaire wijze.
Snelle vooruitgang in dit dossier is uitermate gewenst, gezien ook het BIV melding maakt van problemen en nieuwe ontwikkelingen ziet. De huidige voorzitter, de heer Luc Machon, heeft zich onlangs uitgesproken
aangaande deze materies in diverse media. 
Daarenboven heeft Mevrouw Sabine Laruelle – nog steeds de minister bevoegd voor het BIV – zich eveneens uitgesproken in dezelfde zin en het BIV daarover geïnformeerd.
 
Voor particuliere syndici is bijstand gewenst voor een beter begrip van de problematiek van het beheer van gebouwen en de nieuwe wetgeving. Het AES (en de EIGENAARSBOND vzw, hierin ondersteund door de VASTGOEDALLIANTIE en in het bijzonder de UVS (Unie van Vlaamse Syndici)) zijn voorstander van de oprichting van een specifieke opleiding om de syndici te helpen in hun werkzaamheden.
 
In dit verband verwijst het AES naar een type - contract dat uitgewerkt wordt tussen de mede-eigenaars en de syndicus, evenals een advies m.b.t. de erelonen en de aangerekende kostenvergoedingen.
 
In dit verband stellen wij vast dat de nieuwe wet een ganse reeks nieuwe verplichtingen oplegt, waardoor sommige syndici verplicht zullen zijn hun ereloon te verhogen.
 
Het AES verzet zich hiertegen zeer fel, omdat zij ervan uitgaat dat vele van deze nieuwe verplichtingen reeds lang door een goede syndicus voorzien hadden moeten zijn!
 
Daarenboven verbieden de Europese mededingingsregels een vast barema, zodat de normale concurrentieregels van toepassing moeten zijn door aanvraag door de eigenaarsvan verscheidene prijsoffertes.
 
Situatie in Frankrijk
 
Binnenkort een nieuwe wet voor de syndici.
 
In deze context kan de situatie in Frankrijk dienen als leidraad voor een snelle aanpassing in België. Inderdaad, gelijkgezinde Franse verenigingen Zoals UNPI (Union Nationale de la Propriété Immobilière) en
ARC (Association de Responsables de Copropriétés), klagen reeds gedurende jaren verscheidene disfuncties aan in de sector van de mede-eigendom, gelijkaardig aan de klachten die er zijn in België. 
Wegeven een overzicht:
 
1.Ontbreken van sancties: de syndici worden niet voldoende gecontroleerd en riskeren geen sanctie in geval van misstappen.
 
2. “Afzonderlijke rekening” wordt zeer weinig toegepast: in de loop der jaren zijn vele syndici “gemuteerd” in bankiers en niet perse gebonden door enige afzonderlijke rekening, die meer en meer de mede-eigendom beheerden vanuit een “financiële optie”: d.i. ervoor zorgen om een maximale deposito te hebben op de
rekening van voorschotten en gelden,dikwijls ten nadele van de eigenaars en hun interest of belangen!
3. Filialen van dienstverleningen: de syndici vermenigvuldigden de bijhuizen of firma’s van dienstverlening(verzekeringen,waardebepalingen en schattingen,werken, kuisbedrijven, vastgoedexpertise
en -certificaten, incassobureaus,enz.) die ze gemakkelijk kunnen opleggen aan de mede-eigendom en in vele gevallen ten nadele van de eigenaars (te hoge tarieven, onvoldoende prestaties,gebrekkige en oneerlijke contracten).
 
4. Twijfelachtige en niet-correcte contracten:
De inhoud ervan is moeilijk te begrijpen en de barema’s en erelonen veelal overdreven.
 
5. Afwezigheid van echte concurrentie:
Een regelmatig optredend probleem –vooral wanneer er een conflict is met de syndicus – is de gewoonte om een algemene vergadering te houden en slechts één voorstel van contract bij te voegen namelijk het zijne. Wat ook regelmatig voorkomt is de gewoonte om zonder concurrentie, de syndicus voorgesteld door de bouwpromotor voor te stellen en aan te duiden met een contract van 3 jaar. Dit geeft natuurlijk
van in het begin mogelijkheden voor problemen.
 
6. Onvoldoende competenties: 
Om te besluiten stelt men vast dat de vaardigheden,noodzakelijk om een gebouw te beheren volgens de wetgevingen en de moeilijkheidsgraad van het beroep van syndicus, niet op maat geschreven zijn
van de verworven kennis en de beheersing van de uitgaven.
De Franse overheden hebben de ernst van de klachten begrepen en het Ministerie van Justitie stelt een project voor m.b.t. de syndici;
 
Hierbij de grote lijnen:
 
Disciplinaire richtlijnen
 
Oprichting van een Raad van Mede-eigendom.
 
Deze Raad zal – onder meer –een plichtenleer opstellen uitsluitend voor syndici, die later in een decreet zal gegoten worden.
Er zullen verder Regionale Commissies opgericht worden, bevoegd voor plichtenleer en discipline van syndici.
Deze commissies, voorgezeten door een magistraat, zullen paritair zijn:
- Twee syndici
- Twee vertegenwoordigers van de mede-eigenaars.
Deze commissies moeten de tekortkomingen van de wet en de reglementering aantonen, evenals overtredingen van de plichtenleer en uiteraard grote nalatigheden in de uitoefening van het beroep.
De commissies zullen sancties kunnen opleggen gaande van een waarschuwing tot een definitieve schorsing of verbod om het beroep nog uit te oefenen.
 
Syndicuscontracten
 
Een decreet zal opgesteld worden om de gewone en de gebruikelijke taken op een forfaitaire manier te vergoeden en een lijst met de voorwaarden en bijzondere taken waarbij bijkomende erelonen zullen kunnen
aangerekend worden.
 
Afzonderlijke bankrekening:
Financiële en boekhoudkundige transparantie
 
Er zal geen mogelijkheid meer toegelaten worden om afzonderlijke rekeningen te openen.
Dit is het meest voorkomend verzoek van de mede-eigenaars.
Een nieuw decreet zal opgesteld worden om het financiële beheer en de boekhouding te regelen.
 
Concurrentiemogelijkheden
voor de syndici
 
Bij de verkiezing van een syndicus moet concurrentie mogelijk zijn.
 
Klaarheid in de filialen van de beheersmaatschappijen
 
Een decreet zal ervoor zorgen dat er voldoende informatie bestaat over de verwevenheid
van de dienstverlenende filialen en de belangen die er mede verband houden.
 
Opleiding van de syndici
 
De syndici zullen verplicht worden een voortdurende vorming te volgen opgelegd door een decreet.
 
Particuliere onbetaalde vrijwillige syndicus
 
Deze syndici moeten binnen de 3 maanden van hun eerste benoeming een opleiding volgen.
 
Dit wetsontwerp valt absoluut niet in de smaak van de syndici, noch van hun beroepsverenigingen
 
Nochtans erkennen ze wel dat de situatie niet idyllisch kan genoemd worden en dat de beroepsfederaties geen sancties kunnen treffen (30 % van de beheerders zijn niet aangesloten) noch reglementeringen opleggen.
Zij wensen een Orde die zou kunnen ageren en een beroepsdiscipline opleggen.
Zij lobbyen voor het afwijzen van dit wetsontwerp.
Het ARC is het hier niet mee eens en heeft in juli ll. aan alle Franse Parlementairen een brief geschreven met hun mening. 
Voor het ARC is de oprichting van een Orde geen oplossing, en wel om volgende redenen:
 
a. Het beroep (de beroepssyndici) regelt zijn eigen discipline.
 
b. Het beroep regelt zelf zijn zaakjes, zonder extern toezicht en zonder mogelijkheid voor de organisatie van mede-eigenaars om tussen te komen. De mogelijkheid om beslag te leggen wordt tot het minimum beperkt.
c. Het beroep houdt zich bezig met de “grote” problemen. Het gaat hier om feiten die het beroep kunnen bedreigen (zelfbehoud) en laten verder de talloze kleine overtredingen links liggen; die nochtans het leven in mede-eigendom en de belangen van de mede-eigenaars ernstig kunnen schaden. Men zal opwerpen dat er in de bestaande Orden (dokters, advocaten enz.) een Regeringscommissaris aangeduid is, maar uit de realiteit blijkt dat dit het “corporatisme” van het systeem niet verbetert.
 
d. Het beroep stel zijn eigen reglementering op, om in voorkomend geval,nieuwkomers in het beroep af te wijzen.
 
Opmerkingen van het SNP (Syndicat National des Propriétaires , Franstalige vleugel van het AES):
 
Het SNP zal natuurlijk met grote belangstelling de evolutie van dit dossier volgen bij onze zuiderburen.
Wij bemerken dat een aantal van de voorgestelde opmerkingen van het wetsontwerp reeds overgeschreven
werden in de Belgische wetgeving (nieuwe wet op de mede-eigendom). 
De keuze van de Fransen voor een specifieke eigen structuur, in tegenstelling met de Belgische situatie waar de vastgoedmakelaars samen leven met de beheerders van goederen (syndici en rentmeesters) onder het toezicht van het Beroepsinstituut van de Vastgoedmakelaars (de naam alleen al), geeft toch wel te denken, vooral omdat de mede-eigenaars betrokken worden bij het beheer en op paritaire basis deel kunnen uitmaken van de disciplinaire instanties.
Vandaag blijft het SNP (en het AES?) bereid een verbetering van het actuele (Belgische wetgeving) systeem te verbeteren op voorstel van het BIV. 
De vraag blijft of dit voldoende zal zijn om de transparantie van het beroep te waarborgen en de belangen
van de consumenten, die de mede-eigenaars zijn, te behartigen. 
De evolutie van een reeks klachten uitgaande van het SNP bij het BIV belooft niet veel goeds (bv.
Dossier DEBEHOGNE) en geeft blijk van weinig enthousiasme of wil van het BIV om de zaken te laten vooruitgaan en de juiste en gewilde structuren te organiseren zowel op het vlak van de preventie als op het vlak van de bestraffing. Daarom zou het nuttig kunnen zijn om bepaalde Franse ideeën te volgen om de voorstellen te optimaliseren en op basis van de Franse tekst, aan de volgende minister van Justitie te vragen in deze zin een wetsvoorstel in te dienen.
 
De bal ligt in het kamp van het BIV en de syndici. Het is aan beiden om aan te tonen dat de zaak in kwestie moet vooruitgaan en liefst snel, om te vermijden dat de wetgever het zelf zal doen.