Hallo Residentie
Envoyer par email Imprimer
content-picture
Publié le woensdag 13 juli 2011
**Résumé

Ter inleiding

Ter inleiding

De Wet op de appartementsmede-eigendom geeft onder artikel 577-11, § 5, B.W. als definitie: “Onder ‘reservekapitaal’ wordt verstaan de som van de periodiek ingebrachte bedragen die zijn bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de uit-gaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de herstelling of de  vernieuwing van een lift, of het leggen van een nieuwe dakbedekking.” 

 

Hetzelfde artikel zegt voorts dat in geval van eigendomsoverdracht van een kavel, het aandeel van de betrokken mede-eigenaar in het reservekapitaal, eigendom van de vereniging blijft.

 

Het zal dus de syndicus toekomen om aan de hand van een voor te leggen begroting van de buitengewone te verwachten (investerings)kosten de hoegrootheid van dat (die) reservekapita(a)l(en) te bepalen en de betalingsmodaliteiten ervan vast te leggen. 

 

Begroting van de investeringskosten (kosten t.l.v. mede-eigenaars)

De syndicus moet conform artikel 577-8, § 4, ten 18° B.W.: “De begrotingsraming voor-bereiden voor de lopende uitgaven voor het onderhoud, de werking en het beheer van de gemeenschappelijke delen en de gemeenschappelijke uitrusting van het gebouw, alsook een begrotingsraming voor te bereiden voor de buitengewone te verwachten kosten; die begrotingsramingen worden jaarlijks ter stemming voorgelegd aan de vereniging van mede-eigenaars; zij worden toegevoegd aan de agenda van de algemene vergadering die over die begroting(en) moet stemmen.”

 

Hij zal deze "begroting(en)" voorleggen en motiveren, op een zodanige wijze dat de som ervan hem moet toelaten het hoofd te bieden aan de financiële verplichtingen van de gemeenschap inzake de instandhouding van het gebouw, waarbij ervan uitgegaan wordt dat de syndicus geen werken kan en mag bestellen of laten uitvoeren, waarvoor de nodige geldmiddelen (op dat ogenblik) niet beschikbaar zouden zijn.

 

In de rand van die bespreking zal hij  uiteraard ook uitweiden over de plicht van de syndicus om een effectief beheer na te streven. Dit onderstelt een re­gelmatig en kritisch analyseren van een afschrijvingstabel en een daaraan verbonden spaarsysteem.

 

Om een realistische ‘begroting’ te kunnen opmaken, moet een professioneel beheerder ook oog hebben voor de grens tussen gemeenschappelijke & privékosten, mogelijke financieringsmodaliteiten, evenals de facultatieve kosten die zich zouden opdringen, e.d. 

 

Reservekapitaal 

Opdat de mede-eigenaars na verloop van tijd het hoofd zouden kunnen bieden aan de financiële gevolgen van verfraaiing-, renovatie- & grote herstellingswerken, is de vorming van een inves­teringskapitaal hoogst noodzakelijk. De praktijk heeft aangetoond dat, bij gebrek a/e reser­ve­kapitaal, fundamentele en noodzakelijke werken al te vaak wor­den uitgesteld. Zodoende verliest elk gebouw in een minimum van tijd zijn oorspron­kelijke investeringswaarde en daalt au­tomatisch eveneens de huurwaar­de van elk individu­eel kavel. 

 

Om dat tegen te gaan zal een beroepssyndicus steeds passende voor­stellen formuleren aan de algemene vergadering om, ge­fun­deerd en gemotiveerd, een realistisch reservekapitaal samen te stellen.

 

Dit kan door het opstellen van een “afschrijvingstabel” van de meest noodzakelijke in-stallaties en belangrijkste bouwdelen.

 

Eenmaal het globale investeringskapitaal bepaald is zal dit, in de pas­sende schijven, in de jaarafrekeningen als investerings­kost worden opgenomen. Het zal evenwel geen deel uitmaken van het werkkapitaal, maar zal door de syn­dicus ge­plaatst worden op een investeringsrekening 1 die, samen met de verworven intresten, het ‘re­ser­vekapitaal' zal vor­men.

 

Het reservekapitaal kan enkel worden aangewend voor werken die voor­af­gaandelijk door de algemene vergadering van mede-eigenaars werden goedgekeurd.

 

Dit kapitaal is trouwens definitief en ondeelbaar verworven voor de gemeenschap van- af het opvragen ervan. Een individu­ele mede-eigenaar kan dus nooit aanspraak maken op het door hem gestorte aandeel bij eventuele vervreemding van zijn kavel. Hij zal bij het bepalen van zijn verkoopprijs daar eventueel rekening moeten mee houden.

 

 

VM-spaarrekening(en) reservekapita(a)l(en)

Het openen van een VM-spaarrekening(en) voor het (de) reservekapita(a)l(en) is noodzakelijk per  door de algemene vergadering gewenste en toe te passen verdeelsleutel. Dit is trou­wens niet alleen door de BIV-deontologie verplicht; artikel 577-8, § 4, ten 5° B.W. eist dat ook. Verwarring met het eigen vermogen van de syndicus, dat van zijn vennootschap, of dat van andere gebouwen, (zelfs met andere reservekapitalen), moet in alle omstandigheden vermeden worden.

 

Het beheer van de "reservekapitalen" komt de syndicus toe, maar ze moeten integraal op VM-spaarre­ke­ning ge­plaatst worden, en vallen bijgevolg onder de uitsluitende ver­antwoor­de­lijk­heid van de syndicus. De plichtenleer bepaalt dan ook dat de syndicus de enige hand­teke­ningdrager is, en dat alle financiële verrichtingen i.v.m. renovatieprojecten uitsluitend via die rekening(en) dienen te ge­schieden.

 

Deze rekening(en) zullen trouwens verplicht voorkomen op de jaarlijks voor te leggen balans van de residentieboekhouding.

Daarom zullen de VM-spaarrekeningen als volgt geopend worden bij de bank ING :

 

VM  VOORBEELD / KONTICH

(bv. Reserve 63/63 - Ramen)

p/a         Heerweg Noord 10/A

9 0 5 2 - G E N T (Zwijnaarde)

 

mits afgifte van de “statuten” van de ver­eniging”, het “syndicuscontract” evenals de notulen van de vergadering waarbij zijn aanstelling werd bekrachtigd.

 

 

Verschillen tussen 

 

 

Winand Van Coillie / SYndicus