Hallo Residentie
Envoyer par email Imprimer
content-picture
Publié le dinsdag 22 november 2011
**Résumé

De syndicus speelt een erg belangrijke rol bij het beheer van een mede-eigendom. Maar hij is geen conciërge. Het is een moeilijke en soms controversiële job. En er hangt een prijskaartje aan vast. tekst: Stéphane Renard Een syndicus wordt bij absolute meerderheid van stemmen aangesteld door de vergadering van mede-eigenaars waarmee hij een contract ondertekent. Hij is onontbeerlijk bij het beheer van een gebouw. Hij wordt aangesteld voor maximaal 3 jaar, maar zijn mandaat is hernieuwbaar. De syndicus neemt de volgende taken op zich:

De syndicus speelt een erg belangrijke rol bij het beheer van een mede-eigendom. Maar hij is geen conciërge. Het is een moeilijke en soms controversiële job. En er hangt een prijskaartje aan vast. tekst: Stéphane Renard

Een syndicus wordt bij absolute meerderheid van stemmen aangesteld door de vergadering van mede-eigenaars waarmee hij een contract ondertekent. Hij is onontbeerlijk bij het beheer van een gebouw. Hij wordt aangesteld voor maximaal 3 jaar, maar zijn mandaat is hernieuwbaar. De syndicus neemt de volgende taken op zich:
- de beslissingen van de mede-eigenaars laten uitvoeren,
- offertes aanvragen, bestekken met elkaar vergelijken en belangrijke werken laten uitvoeren,
- de financiële rekeningen van de vereniging van mede-eigenaars beheren en leveranciers betalen,
- het personeel beheren als de mede-eigendom personeel tewerkstelt,
- de jaarlijkse algemene vergadering van mede-eigenaars bijeenroepen en daarbij verslag uitbrengen over zijn beheer,
- en de verantwoordelijkheid voor dat alles dragen.
Een ongeschreven wet is ook dat hij de tegenstellingen tussen mede-eigenaars wegwerkt.

Wie kan syndicus worden?
In de praktijk is de syndicus:
- ofwel een mede-eigenaar. In dat geval is hij dus geen professional. Hij wordt niet noodzakelijk betaald, maar moet wel een burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering afsluiten (op kosten van de mede- eigendom);
- ofwel een professional. Als hij vastgoedagent is, moet hij erkend zijn door het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV). De syndicus kan ook een architect, notaris, landmeter, boekhouder,... zijn.
Het beroep van syndicus geniet geen geweldige reputatie. Vaak wordt hij beschuldigd van vriendjespolitiek, een te passief beheer of conflicten met mede-eigenaars. Het BIV tracht al enkele jaren het imago van de job op te krikken en eist dat professionele syndici zich voortdurend bijscholen. Dat is ook niet meer dan normaal gezien het grote aantal wetswijzigingen (wetten op de mede-eigendom of op de modernisering van liften) die het beheer voortdurend complexer maken.

Wat kost een syndicus?
De syndicus mag zijn vergoeding zelf bepalen. De Europese autoriteiten hebben de barema’s van het BIV verboden omdat ze in strijd zijn met de vrije concurrentie.
Over het algemeen omvat het ereloon van de syndicus:
- een basisforfait voor het dagelijkse beheer van het gebouw,
- bijkomende erelonen voor handelingen die verder gaan dan de basisopdracht: conflicten voor de rechtbank, aanvragen van premies, bijkomende vergaderingen…
Sommige syndici voegen daar nog bijkomende erelonen aan toe (daarvoor is wel een apart contract nodig) als ze op vraag van eigenaars tussenkomen bij privéaangelegenheden (beheer van een privé schadegeval, expertise, enzovoort).
De prijs kan erg variëren

De prijzen in het Brussels Gewest liggen hoger dan in Vlaanderen of Wallonië. De erelonen in de hoofdstad schommelen gemiddeld tussen 18 en 23 euro per maand per appartement, met een forfaitair minimum van 250 tot 350 euro per maand. Een professionele syndicus vinden voor een klein mede-eigendom (minder dan 10 appartementen) wordt steeds moeilijker omdat dat niet rendeert. Dat verklaart ook waarom bepaalde syndici een betaalbaar tarief hanteren (18 euro per maand per appartement), maar een forfaitair minimum aanrekenen per gebouw, met een supplement van 10 procent als er geen conciërge is. Bovenop dat forfait kan een apart tarief voor bepaalde prestaties worden aangerekend, zoals voor het verzenden van post. Een lage basisprijs betekent dus niet noodzakelijk ook een lage eindprijs.