Hallo Residentie
Envoyer par email Imprimer
content-picture
Publié le woensdag 04 mei 2011
**Résumé

03/05/11 - Wetsvoorstel ingediend door Mevrouw Linda Musin   Dames en Heren   Sinds 1 september 2010 is de wet op de mede- eigendom ingrijpend gewijzigd. Ze omvat nagenoeg 60 nieuwe bepalingen.  

03/05/11 - Wetsvoorstel ingediend door Mevrouw Linda Musin

 

Dames en Heren

 

Sinds 1 september 2010 is de wet op de mede- eigendom ingrijpend gewijzigd. Ze omvat nagenoeg 60 nieuwe bepalingen.

 

De dagelijkse praktijk van het mede-eigendomsrecht doet problemen rijzen die te wijten zijn aan bepaalde onvolmaaktheden in de wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en het beheer ervan transparanter te maken (hierna de wet van 2010 genoemd). Dit wetsvoorstel is noodzakelijk om die problemen van de baan te helpen.

 

Eerste wijziging: het voorzitterschap van de algemene vergadering

Artikel 577-6, § 5, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek bepaalt, zonder andere preciseringen, het volgende: “De algemene vergadering wordt door een mede-eigenaar voorgezeten.”

 

Tot de inwerkingtreding van de wet van 2010 werd de vergadering doorgaans voorgezeten door de syndicus (omdat hij de aangelegenheden die aan bod komen goed kent).

 

Slechts weinig mede-eigenaars zijn in staat teglijkertijd een vergadering te leiden en, omdat ze hun toewijding willen laten blijken, veel tijd te besteden aan de vrijwillige deelname aan het beheer van de mede- eigendom, op gevaar af zich de vijandschap van anderen op de hals te halen.

 

Het is al voorgevallen dat bepaalde syndici geen enkele steun krijgen van de mede-eigenaars, omdat zij allen weigeren de vergadering voor te zitten. Om de vergadering niet uit te stellen — want uitstel jaagt de werkingskosten de hoogte in — hebben die syndici het voorzitterschap van de vergadering dan maar “op zich” genomen.

 

Zodoende hebben zij een artikel van dwingend recht (met name artikel 577-14 van het Burgerlijk Wetboek) overtreden.

 

Dat kan schadelijke gevolgen hebben want de kans bestaat dat een kwaadwillige mede-eigenaar nalaat er de tijdens de algemene vergadering op te wijzen dat de wet wordt overtreden, dat hij de syndicus laat begaan, en dat hij er vervolgens gebruik van maakt dat de notulen van de algemene vergadering niet werden ondertekend door een voorzitter van de vergadering die tevens mede- eigenaar is, om voor de rechtbanken de nietigheid van die notulen te vorderen.

 

Er moet dus worden bepaald dat, bij gebrek aan een vrijwilliger, de algemene vergadering wordt voorgezeten door de mede-eigenaar met het grootste aantal aan- delen in de eigendom en, in geval van gelijkheid, door de mede-eigenaar met de oudste notariële akte van aankoop van het goed.

 

Tweede wijziging: de sluiting van de notulen

In onderafdeling III, met als opschrift “Organen van de vereniging van mede-eigenaars”, bepaalt artikel 577-6, § 10, van het Burgerlijk Wetboek het volgende:

 

“De syndicus stelt de notulen van de beslissingen op die worden genomen door de algemene vergadering met vermelding van de behaalde meerderheden en de naam van de mede-eigenaars die tegen hebben gestemd of zich hebben onthouden.

 

Deze notulen worden aan het einde van de zitting en na lezing ondertekend door de voorzitter van de algemene vergadering, door de bij de opening van de zitting aangewezen secretaris en door alle op dat ogenblik nog aanwezige mede-eigenaars of hun lasthebbers.”

 

Het voormelde artikel behoort te worden gewijzigd met de bedoeling:

— het verloop van de stemverrichtingen tijdens de vergaderingen van de mede-eigenaars te vergemakkelijken;

— de anonimiteit, de vrijheid en het geheim van de individuele beslissingen te bewaren, en tegelijkertijd de onder mede-eigenaars, die doorgaans naaste buren zijn, wenselijke minzame omgang in stand te houden;

— preciseringen te geven over de handtekeningen die de notulen geldig moeten maken.

 

Zoals in artikel 577-14 van het Burgerlijk Wetboek wordt aangegeven, is het voormelde artikel van dwingend recht. Bij de toepassing ervan, tijdens zowel de jaarlijkse als de buitengewone algemene vergaderingen van mede-eigenaars, moeten enige kanttekeningen worden geplaatst. Ten eerste moet worden vastgesteld dat, in de praktijk, iedere stemming een formalistische en vrij dure voorbereiding vereist van de stembrieven, waarop tal van vermeldingen moeten staan, vooral: de naam van de mede-eigendom, de datum, de naam en de voornaam van de eigenaars, het nummer en de aandelen in het goed, het eventuele bezit van de toegestane volmachten, de wettelijke inlichtingen (artikel 577-6, § 8 en § 10, van het Burgerlijk Wetboek) en de bevestiging van de stemming (nummer van de stemming als tijdens de vergadering meer dan één stemming zal plaatsvinden, de keuze van de stemmer en zijn handtekening).

 

De stemprocedure is soms moeilijk te vatten als gevolg van de complexiteit van die documenten. Het is daarom essentieel dat de syndicus over de nodige pedagogische kwaliteiten en over het nodige geduld beschikt. De vergadering duurt langer en het aantal prestaties van de syndicus neemt toe, wat op korte termijn ook een weerslag heeft voor zijn honoraria.

 

Ook de kosten voor het aanmaken van die nieuwe geïndividualiseerde stembiljetten verhogen de lasten voor de mede-eigenaars. Die kwalijke gevolgen van de recente bepalingen moeten worden ingeperkt door de vermeldingen die de nieuwe wet de facto oplegt bij de redactie en de vervaardiging van het stembiljet te vereenvoudigen.

 

Tijdens de parlementaire voorbereiding van de wet had een mede-eigenaar er trouwens op gewezen dat die moeilijkheid zich kon voordoen.

 

Ten tweede is het weliswaar normaal dat de ver- kregen meerderheden in de notulen worden vermeld, maar dat op de stembiljetten en in de notulen, die in het archief worden bewaard en door iedereen kunnen worden geraadpleegd, de naam moet worden vermeld “van de mede-eigenaars die tegen hebben gestemd of zich hebben onthouden”, doet vragen rijzen.

 

Voor leden van een vergadering ligt het immers moei- lijk om zich te onderscheiden in een groep, door een negatieve stem uit te brengen. De in dit artikel vervatte procedure verleent de voorzitter van de vergadering dus feitelijk een fors pressiemiddel, aangezien een positief antwoord — dat niet in de notulen moet worden vermeld — vaak afhangt van de wijze waarop de ter stemming voorgelegde vraag wordt gesteld.

 

De anonimiteit van de stemmers moet tot op zekere hoogte kunnen worden bewaard.

 

Enerzijds lijkt de bepaling die ertoe verplicht de naam te vermelden “van de mede-eigenaars die tegen hebben gestemd of zich hebben onthouden” de sereniteit en de vrijheid van de stemmingen in het gedrang te brengen, en anderzijds kan ze ervoor zorgen dat tussen mede-eigenaars, die vaak naaste buren zijn, vijandigheid ontstaat of in stand wordt gehouden, hetgeen afbreuk doet aan het toekomstig sociaal leven in de mede-eigendom.

 

De algemene werkwijze (om de voormelde redenen) die erin bestaat geheime stemmingen te houden als het gaat om kwesties die betrekking hebben op personen — en dat valt vaak voor in de vergaderingen van mede- eigenaars — moet worden gehandhaafd en zelfs worden uitgebreid tot andere aangelegenheden.

 

Die nieuwe wetsbepaling moet dus snel worden gewijzigd en wij moeten terugkeren naar de anonimiteit van de stembiljetten en van de notulen.

 

Tot slot bepaalt artikel 577-6, § 10, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek het volgende: “Deze notulen worden aan het einde van de zitting en na lezing ondertekend door de voorzitter van de algemene vergadering, door de bij de opening van de zitting aangewezen secretaris en door alle op dat ogenblik nog aanwezige mede- eigenaars of hun lasthebbers.”

 

Meer bepaald de laatste zinsnede verdient bijzondere aandacht: “door alle op dat ogenblik nog aanwezige mede-eigenaars of hun lasthebbers.” Onder andere als gevolg van de tijd die het opstellen en het voorstellen van de notulen in beslag neemt, is het naderhand onmogelijk na te gaan hoeveel mede-eigenaars of last- hebbers — de voorzitter van de algemene vergadering en de secretaris tellen niet mee — op het ogenblik van de ondertekening van de notulen nog aanwezig zijn. Het is best mogelijk dat op dat ogenblik alle, maar misschien ook geen enkele van de op de aanwezigheidslijst vermelde ondertekenaars nog aanwezig zijn.

 

Het lijkt dus de voorkeur te verdienen dat naast de voorzitter van de vergadering en van de secretaris ook minstens twee verschillende mede-eigenaars de notulen moeten ondertekenen. Derhalve wordt voorgesteld in het tweede lid de woorden “en door alle op dat ogenblik nog aanwezige mede-eigenaars of hun lasthebbers” te vervangen door de woorden “en door twee verschillende mede-eigenaars”.

 

Derde wijziging: het omstandig halfjaarlijks verslag

Het laatste lid van artikel 577-7, § 1, 1°, c), van het Burgerlijk Wetboek luidt: “De raad van mede-eigendom bezorgt de mede-eigenaars een omstandig halfjaarlijks verslag over de uitoefening van zijn taak.”

 

Wij zien niet in waarom een dergelijk verslag verplicht en automatisch aan alle mede-eigenaars zou moeten worden overgezonden. Wij hebben daarvoor de volgende redenen:

— de overzending van die verslagen zorgt voor nog meer kosten voor de mede-eigenaars;

— sommige halfjaarlijkse verslagen zouden elke grondslag kunnen missen;

— niet alle mede-eigenaars hebben belangstelling voor het dagelijks beheer van de mede-eigendom.

 

Linda Musin (PS)