Hallo Residentie
Envoyer par email Imprimer
content-picture
Publié le woensdag 07 september 2011
**Résumé

Al maanden horen we dat de rentevoeten op de woonkredieten zullen stijgen. Zitten de tarieven werkelijk in stijgende lijn? En betekent dat echt dat lenen voor een huis duurder wordt?  

Al maanden horen we dat de rentevoeten op de woonkredieten zullen stijgen. Zitten de tarieven werkelijk in stijgende lijn? En betekent dat echt dat lenen voor een huis duurder wordt?

 

Eind 2010 en ook nog in de eerste helft van 2011 gingen veel meer mensen een woning kopen uit schrik voor stijgende rentevoeten. Die schrik was ongetwijfeld ingegeven door de niet-aflatende stroom van waarschuwingen dat er weldra een eind zou komen aan de periode van historisch lage marktrentes.

Wie een blik werpt op de tarieven die de banken hanteren voor woonkredieten, kan alleen maar vaststellen dat de marktrente weliswaar gestegen is, maar dat de rente op hypothecaire kredieten een minder uitgesproken beweging maakte. Gelijktijdig explodeerde de inflatie tot een piek van 3,75 procent in juli. Dirk De Cort, hoofdeconoom van de Beroepsvereniging van het Krediet, vindt dan ook dat 'de kostprijs van een woonkrediet momenteel vrij laag' is.
 

Slinkende winstmarge

De rente op de Belgische tienjarige OLO bedroeg in september 2010 2,8 procent. Begin september 2011 schommelt die rond 4 procent, nadat in augustus een piek van 4,4% bereikt werd. “Terwijl de marktrente met 1,2 procentpunt aandikte, werd een krediet op 20 jaar tegen vaste rentevoet slechts 0,2 procentpunt duurder”, aldus kredietmakelaar John Romain van Immotheker. “De banken konden het zich permitteren om hun winstmarge te verkleinen omdat ze zo goedkoop geld kunnen ophalen via de spaarboekjes”, legt hij uit.

Hoofdeconoom De Cort verklaart de slinkende winstmarges anders: "De banken focussen zich meer op de vertrouwde markten en dat scherpt de concurrentie aan." Stef Leunens, woordvoerder van KBC beaamt dat: "Door de sterke concurrentie is de manoeuvreerruimte erg klein. In de marge zit ook uiteraard een risicopremie verwerkt, maar vooral de marktrentes en de concurrerende omgeving beïnvloeden de tariefzetting."
 

Lage reële kostprijs

De gevraagde rente vergelijken met de rente op de Belgische tienjarige OLO zegt iets over de winstmarge die de banken nemen op de kredieten die ze toestaan. Wie als particulier wil inschatten hoe duur een woonkrediet in reële termen is, moet de geafficheerde rente afzetten tegen de inflatie. Die piekte in juli op 3,75%. Het hoogtepunt zou achter ons liggen en het Planbureau verwacht voor heel 2011 een inflatie van 3,4%. Volgens cijfers van Immotheker kost een woonkrediet op 20 jaar met een vaste rentevoet momenteel gemiddeld 4,15%. Dat betekent een reële kostprijs van 0,75%. En dan houdt men nog geen rekening met de fiscale voordelen die een woonkrediet jaarlijks opleveren.
 

Banken strenger! Of toch niet?

Een lagere winstmarge voor de banken en een lage reële rente dus. Maar voor kandidaat-kopers telt uiteindelijk vooral het bedrag dat ze maandelijks zullen moeten afbetalen. Een huis kostte in de eerste jaarhelft gemiddeld 213.000 euro. Wie dat volledige bedrag wil lenen op 20 jaar tegen een vaste rentevoet 4,15%, moet elke maand 1.299 euro afbetalen. Rekening houden met de vuistregel dat de maandelijkse afbetaling niet hoger mag zijn dan een derde van het maandelijkse inkomen, is dat alleen weggelegd voor wie netto een gezinsinkomen heeft van minstens 3.900 euro.
 

“Het aantal gegadigden dat wil kopen, neemt niet af. Maar het aantal kandidaat-kopers dat kan kopen, wordt kleiner”, zegt Mathieu Verwilghen van makelaarsnetwerk Centuty21. “Vooral de grootbanken zijn minder bereid om risico’s te nemen bij het verlenen van kredieten. Zo zien we dat, in bepaalde regio’s en bij bepaalde bevolkingsgroepen weliswaar, tot 40% van de kredietaanvragen geweigerd wordt”, verklaart hij.
Iain Cook van het makelaarsnetwerk ERA meent eveneens dat banken strenger zijn geworden in het toekennen van kredieten. “De tijd dat ze bereid waren tot 120% van de aankoopprijs te financieren ligt achter ons. Tegenwoordig staan ze maar kredieten toe voor 80%. Een huis kopen vergt dus een grotere eigen inbreng.”
 

De banken ontkennen dat ze strenger geworden zijn. "We zijn niet strenger of soepeler geworden. Elk kredietdossier wordt afzonderlijk geanalyseerd. Belangrijk is de terugbetalingscapaciteit van de ontleners", reageert woordvoerster Hilde Junius van BNP Paribas Fortis. Bij haar collega Stef Leunens van KBC horen we een identiek verhaal. "Onze criteria zijn niet gewijzigd en we passen ze ook niet strikter toe. In principe lenen wij tot 110 procent zodat alle kosten die rechtstreeks met het vastgoedproject te maken hebben mee ontleend kunnen worden, zonder tarieftoeslag. Bij een kredietbeslissing blijft de terugbetalingscapaciteit van de klant het belangrijkste criteria", zegt Leunens.

"Wij hebben onze kredietpolitiek niet gewijzigd en de criteria om een krediet toe te kennen zijn altijd dezelfde gebleven. De klant moet altijd de inkomsten hebben om zijn krediet terug te betalen (dat noemen wij ‘terugbetalingscapaciteit’)", horen we uit de mond van Ilse De Muyer, woordvoerster bij ING. Dirk De Cort van het BVK zit op dezelfde lijn. "De Bank Lending Survey die de NBB elke maand opstelt, toont aan dat de toekenningsvoorwaarden al 7 tot 8 kwartalen stabiel zijn."
 

Nog nooit zoveel mist

Ook al kijken de meeste kredietnemers vooral naar het bedrag van de maandelijkse aflossing, toch zegt dat bedrag vooral iets over de betaalbaarheid van woningen en niet zozeer iets over de kostprijs van een krediet. Hoe zal die kostprijs de komende maanden evolueren? In ieder geval wordt verwacht dat de inflatie zal afnemen. “Zolang de rente op spaarboekjes laag blijft, zie ik niet in waarom de hypothecaire rente zou stijgen”, meent John Romain. Dirk De Cort is voorzichtiger. “Zelden was de economische, de financieel monetaire en de (nationale en internationale) beleidsomgeving zo mistig als nu. De richting van de marktrente voorspellen is dan ook uitzonderlijk moeilijk.”
 

Wat zeggen de banken? “Op korte termijn zijn er geen echte veranderingen op til”, aldus Dexia-woordvoerster Miek Van den Wyngaert. “Wij monitoren de rentevoeten van de markt en indien nodig zullen wij onze tarieven aanpassen”, zegt Ilse De Muyer van ING. "Op 1 september hebben we de hypothecaire rente verlaagd. Maar op langere termijn is de trend van de marktrente stijgend. Dat zal zich uiten in hogere rentevoeten op woonkredieten”, zegt woordvoerster Hilde Junius van BNP Paribas Fortis. Haar collega Stef Leunens bij KBC zegt: “De voorbije weken steeg de marktrente, maar daalden de tarieven op de woningkredieten. Ondertussen is dat veranderd en zijn ook de tarieven van de woningkredieten aan het klimmen.”