image
**Imprimé Vandaag **à 08:36
content-picture
**Publié le woensdag 08 februari 2012
**Résumé

Door de crisis hebben steeds meer huurders problemen om de maandelijkse huur te betalen. Welke stappen kunt u nemen als verhuurder indien de huurachterstand oploopt?  

Door de crisis hebben steeds meer huurders problemen om de maandelijkse huur te betalen. Welke stappen kunt u nemen als verhuurder indien de huurachterstand oploopt?

 

Een huurder die één of meerdere maanden zijn huur niet betaalt. Het is een steeds vaker voorkomend probleem. Maar het kan geen reden zijn om de huurovereenkomst eenzijdig stop te zetten of de huurder op straat te zetten. Voor het zover komt, moet u als verhuurder een hele procedure doorlopen. Welke stappen kunt u als verhuurder ondernemen om aan uw centen te geraken?

Aanmaning

 

In eerste instantie moet u de huurder aanmanen om de huur te betalen. “Veiligheidshalve doet u die aanmaning het best met een aangetekend brief. Zo hebt u een bewijs op zak dat u de huurder heeft verzocht de achterstal te vereffenen”, zegt advocaat Dominique Matthys, bestuurder bij de Orde van Vlaamse Balies.

Komt er geen reactie op de aanmaning en wordt de achterstallige huur niet betaald, dan kunt u naar de rechtbank stappen. De vrederechter van het kanton waar de huurwoning gelegen is, is bevoegd voor huurgeschillen. “Wacht niet te lang om naar de vrederechter te stappen. Zo verhindert u dat de huurachterstand te hoog oploopt”, adviseert Matthys.

 

Minnelijke schikking...

 

Aankloppen bij de vrederechter kan op twee verschillende manieren. Een eerste mogelijkheid is de huurder laten oproepen voor een minnelijke schikking. Zo’n poging tot onderling akkoord was voor woninghuur een tijdje verplicht, maar dat is niet langer het geval. “De uitkomst van zo’n minnelijke schikking verschilt naargelang van de regio en de vrederechter”, zegt Dominique Matthys. Voor een minnelijke schikking volstaat het om een brief te sturen naar de griffie met een uiteenzetting van de zaak. De procedure kost niets. De huurder wordt dan opgeroepen in het kabinet van de vrederechter, maar de huurder is niet verplicht om te komen opdagen.

 

“De vrederechter zal onderzoeken of het mogelijk is om tot een akkoord te komen. Hij speelt daarbij een passieve rol en mag geen oordeel vellen”, zegt Matthys. Komen de partijen tot een akkoord, dan zal de vrederechter daar een akte van maken. De minnelijke schikking heeft de kracht van een vonnis, zodat zowel huurder als verhuurder zich aan de afspraken moet houden. Komt de huurder niet opdagen of is een vergelijk niet mogelijk, dan stelt de vrederechter een proces-verbaal van niet-verzoening.

 

...Of tegensprekelijke procedure

 

Als verhuurder kunt u de huurder ook onmiddellijk laten oproepen voor een tegensprekelijke openbare procedure op het vredegerecht. De oproeping kan door de tussenkomst van een gerechtsdeurwaarder (dagvaarding) of aan de hand van een verzoekschrift voor huurzaken. Dat laatste is een eenvoudige rechtsingang, waarmee u de kosten voor een deurwaarder kunt uitsparen. Er is alleen rolrecht van 35 euro verschuldigd. Bij het verzoekschrift moet u een getuigschrift van woonst toevoegen van de huurder van minder dan 15 dagen oud. Aan de hand van dat document, dat u kunt ophalen bij het gemeentebestuur, kan de domicilie van de huurder worden gecontroleerd. Beide documenten deponeert u op de griffie van het vredegerecht, dat op zijn beurt een gerechtsbrief naar de huurder zal sturen.

 

“Het is belangrijk om goed na te denken over de precieze eis”, adviseert Dominique Matthys. Het feit of de huurder al dan niet in de huurwoning woont, maakt een groot verschil uit. Als de huurder wel nog de huurwoning betrekt, dan kan de achterstal van maand tot maand aangroeien. Als de huurder al vertrokken is, kan de situatie verschillend zijn.

 

De eis voor de rechtbank kan slaan op:

- het invorderen van de huur

- de ontbinding van het huurcontract

- een gedwongen uithuiszetting

- het aanstellen van een deskundige voor schadeopmeting

- de teruggave van de volledige huurwaarborg of ten belope van de schade en de huurachterstal.

Afhankelijk van de zwaarwichtigheid of de inhoud van de zaak zal de vrederechter uitspraak doen bij de eerste zitting of de zaak uitstellen en een agenda opstellen. “Gemiddeld zou de procedure niet langer dan een jaar mogen duren,” zegt Dominique Matthys, “maar uitzonderingen zijn niet uitgesloten.”

 

Wanneer de huurder uit huis zetten?

Een uithuiszetting van de huurder is niet gemakkelijk. Het recht op behoorlijke huisvesting is opgenomen in de Belgische grondwet. "Wanneer de huurachterstal niet te groot is, zal de vrederechter bijna nooit een afbetalingsschema voor de achterstal en de lopende huur weigeren", zegt Dominique Matthys, bestuurder bij de Orde van Vlaamse Balies. De wet legt ook duidelijke regels op voor de vordering van een uithuiszetting. Zo moet in het verzoekschrift of in de dagvaarding opgenomen zijn dat de inhoud ervan wordt overgemaakt aan het OCMW. Die laatste moet in principe contact opnemen met de griffie van de rechtbank om in huisvesting te voorzien. Stemt de vrederechter in met een uithuiszetting, dan mag de huurder nog één maand na de betekening van het vonnis in de huurwoning blijven.